2016年8月9日星期二

房地产咨询（21）

（新山9日讯）马来西亚依斯干达特区房產领域交易从去年开始趋缓，隨著公寓发展项目今年尾或明年初交屋，预计明年起依区公寓单位將多达约5万间，令市场人士担心出现公寓单位供应过剩，造成新旧公寓单位租金出现红海廝杀战，下半年公寓单位或出现面临银行拍卖的情况。

过去4年来，依斯干达特区的房地產火红发展，目前高楼房產建筑仍持续建设，根据马来西亚全国產业资讯中心（NAPIC）所最新发表的《2016年第二季產业市场报告》数据显示，全柔如今现有的公寓单位达3万1358间，其中新山所占的数量最多，达2万274间。古来跟隨在后，达1908间，麻坡则有1228间，峇株巴辖482间，东甲225间。

根据报告统计，目前仍在建设全柔公寓单位达2万2636间，其中2万1649间是在新山。预计明年投入市场的新公寓单位，预料达2万3117间，其中超过90％新公寓单位（2万2131间）是在新山。

若把现有新山公寓市场单位与即將投入市场公寓单位相加，新山明年公寓单位的供应数量料达4万9590间，令產业人士担心公寓供应过剩，令公寓价格產生波动及租赁淡静。

马来西亚產业代理协会柔州分会会长刘道森接受《东方日报》访问时透露，目前正在建筑的公寓单位，是从2013年房市场看俏时期开始兴建，预料今年尾或明年初可以投入市场。

他指出，购买公寓单位的大多是中等收入阶层，有部分是投资单位，新兴单位投入市场，將促使租客寻觅新地点搬迁，造成新旧公寓单位租金红海廝杀战。

业主无法支付房贷

「如果旧有公寓单位业主租金无法留住租客，租客就会选择到新建设单位居住。毕竟新单位设备较新，对迁移到本地的新移居人口有一定的吸引力。」

马来西亚產业代理协会前任主席林亚歷受访时说，基于新公寓单位售价不便宜，因此投资者在出租单位时在租金上无法开出较有竞爭力，就难以寻得租户。

「一旦无法寻得租户，收入有限的业主无法支付房屋贷款，將造成在下半年有许多公寓单位面临银行拍卖。只要银行拍卖，单位价格將立刻下探10％。」

他认为，这未必会是进场的好机会，因为目前新的公寓单位价格已上升到40万至50万令吉之间，若有意购买拍卖单位，买主仍要准备3万至4万令吉的首期款，这还未加上律师费及印花税及装修等开销，一般人未必买得起被拍卖的单位。

根据网上所统计的新山房地產租赁资讯，位于新山市区的一房一厅高级服务式公寓租金每月达1900令吉；最豪华3房式单位则达每月3000令吉。

位于新行政中心依斯干达布特里的3房服务式公寓单位，租金则相对便宜，达每月2000令吉。在东北区，新兴3房式公寓单位租金介于1800令吉至2000令吉之间。

50万以下二手房產受欢迎

马来西亚依斯干达特区房地產价位高企，却未刺激次级房地產销售，受访產业代理人士认为，房地產市场淡静，许多投资者还在观望。

马来西亚產业代理协会柔州分会主席刘道森接受《东方日报》访问时表示，目前市场上50万令吉以下二手房產单位较受欢迎，成熟的次级房地產市场区域如士姑来皇后花园、东北区柔佛再也等，类以房產已买少见少。

「皇后花园二手单层排屋价位如今去到38万至40万之间；东北区柔佛再也、至达城等也面对相同情况。」

他说，一般上购买二手房產单位的人士为收入较底的中底阶层，位于霸级市场、成熟商业区的二手產业单位较受欢迎。

他分析，自去年以来发生的房地產市场淡静趋势，令一些投资者观望。有意购屋的低收入群体则对水涨船高的二手產业单位望门兴嘆，把目標转向政府推展的可负担房屋单位。「虽然一些豪华二手房產如半独立、独立式，甚至位于新兴屋业区的双层排楼，喊价到60万至120万令吉之间，但实际上是有价无市。」

他希望，可负担房產单位可尽速建成投入市场，以中和目前房价高企的局势，令產业市场得以调节，並在未来逐渐復甦。

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